Die Finanzierung von Immobilien hat sich enorm verteuert, seit die Europäische Zentralbank im Kampf gegen die Inflation eine Zinserhöhungsrallye eingelegt hat. Reihenweise schlitterten Projektentwicklungsgesellschaften in die Insolvenz. Nun müssen auch die offenen Immobilienfonds (OIF) vermehrt Federn lassen: Einer Auswertung von Daten der Deutschen Bundesbank zufolge flossen im November 2023 erstmals seit 2017 in einem Monat mehr als eine halbe Milliarde Euro aus OIF ab. Schon in den drei Monaten zuvor zogen die Anleger unterm Strich mehr ab, als sie einzahlten. Hauptgrund dürfte die auf 0,6 Prozent abgeschmolzene Jahresrendite für 2023 sein.
Ob OIF nach zukünftigen Leitzinssenkungen wieder zu alter Beliebtheit zurückfinden werden, kann als ungewiss gelten: Seit diesem Jahr gibt es mit dem ELTIF 2.0 eine auch für Privatanleger attraktive Alternative, die ebenfalls Beteiligungen an Sachwerten wie Infrastruktur und Immobilien ermöglicht und nach Meinung von Marktbeobachtern den OIF viel Wasser abgraben könnte.

Der Wildwuchs an Nachhaltigkeitsdefinitionen und -kriterien stellt Anleger, die ihr Geld ökologisch und sozial verantwortungsvoll wirken lassen wollen, vor Herausforderungen. Welches Investment hat wirklich nachhaltigen Effekt, welches wird nur „grüngewaschen“? Mit der Offenlegungsverordnung will die Europäische Union für mehr Transparenz in dieser Frage sorgen, indem bestimmte Kennzahlen nach einheitlichen Standards veröffentlicht werden müssen.

Während die Finanzwirtschaft indes noch mit der Umsetzung beschäftigt ist, legen die Europäischen Aufsichtsbehörden (ESA) nun Vorschläge für eine Überarbeitung vor: Unter anderem sollen weitere soziale Indikatoren und Treibhausgas-Kennzahlen aufgenommen werden. Das steht konträr zum gleichzeitig formulierten Ziel, die Nachhaltigkeitsaufklärung für Kunden leichter verständlich zu machen. Denn auch die bisher schon vorgesehenen Pflichtinformationen sollen erhalten bleiben. Der deutsche Versicherer-Gesamtverband GDV setzt sich deshalb weiterhin für eine Vereinfachung ein, damit auch Nicht-Profis die nötigen Informationen schnell überblicken und einordnen können.

Über 280 Themenfonds sind derzeit auf dem deutschen Markt erhältlich. Sie setzen beispielsweise auf Ernährung, Digitalisierung, Konsum & Freizeit oder Mobilität der Zukunft. Weitere 150 Fonds kombinieren mehrere dieser Anlagesegmente. Die deutschen Anleger greifen gern zu: In den letzten drei Jahren stieg das investierte Volumen um 45 Prozent. Doch wie die Berliner Ratingagentur Scope errechnet hat, wäre man in den meisten Fällen mit einem Engagement im MSCI World Index besser bedient – zumindest wenn man jeweils alle Fonds zu einem Thema über einen Kamm schert.

Auf Jahressicht konnten lediglich Fonds aus den Bereichen KI & Big Data und Robotik & Automatisierung den Weltindex schlagen. Längerfristig (drei Jahre) gelang dies nur dem Thema Mobilität der Zukunft.

Allerdings gibt es zwischen den einzelnen Fonds zu einem Thema mitunter erhebliche Unterschiede. Im Bereich Konsum & Freizeit etwa betrug die Spannbreite der Zwölf-Monats-Rendite –8,2 bis 31 Prozent. Noch weiter geöffnet ist die Performanceschere zwischen Fonds zum Thema Mobilität der Zukunft: Während der beste 22 Prozent Jahresrendite einfuhr, verzeichnete das Schlusslicht ein Minus von mehr als 43 Prozent.

 Kleinere börsennotierte Unternehmen, sogenannte Small Caps, gelten vielen Privatanlegern als zu unsicher. In der Tat zeigen sie höhere Kursausschläge als der Gesamtmarkt: Im Schnitt mussten Investoren im letzten Jahrzehnt eine jährliche Volatilität von gut 17 Prozent aushalten. Die Durchschnitts-Standardabweichung betrug im MSCI World verträglichere 14,6 Prozent. Dem steht aber auch eine durchschnittlich höhere Rendite der Small Caps gegenüber, die zwischen 1998 und 2021 jährlich drei Prozentpunkte mehr als der Gesamtmarkt einfahren konnten. Für Anleger, die Volatilität aushalten können, sind sie damit eine erwägenswerte Portfoliobeimischung.

Nach Meinung von Analysten ist der Einstiegszeitpunkt momentan günstig: Die allgemeine Erholung an den Börsen hat das Small-Cap-Segment bisher weniger erfasst. Während der MSCI World Index von Januar bis Ende Juli um 19 Prozent zulegte, machte der MSCI World Small Cap Index lediglich 13 Prozent gut. In der Folge bieten Small Caps auch noch ein attraktiveres Kurs-Gewinn-Verhältnis (16) als der breite Markt (18).

Um 31 Prozent sank die Zahl der emittierten Publikums-AIFs im ersten Halbjahr 2023 gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Wie die Berliner Ratingagentur Scope mitteilte, kamen lediglich neun neue Fonds auf den Markt. Sechs davon setzen auf Immobilien, jeweils einer auf Infrastruktur, Private Equity und erneuerbare Energien. Das gesamte Eigenkapitalvolumen blieb mit 276 Millionen Euro sogar um 56 Prozent hinter dem Vorjahreswert von 626 Millionen zurück.

Mit dieser Entwicklung finden die Scope-Analysten ihre Prognosen bestätigt, die einen Rückgang vorausgesagt hatten. Ausschlaggebend sei zum einen die Zinswende, die Alternativen zum geschlossenen Fonds wieder attraktiver gemacht habe. Zum anderen schlage die Schwäche der seit eh und je marktdominierenden Assetklasse Immobilien zu Buche. Diese leide unter den deutlich ungünstigeren Finanzierungskonditionen und ringe mit dem Risiko von Mieterinsolvenzen. Für das Gesamtjahr erwartet Scope daher nur ein Emissionsvolumen von weit weniger als einer Milliarde Euro.

Seit 2015 können in der EU sogenannte European Long-Term Investment Funds (ELTIFs) aufgelegt und erworben werden, eine Fondskategorie, die vor allem für Infrastrukturinvestitionen genutzt werden soll. Der Erfolg blieb wegen der strikten Regulierung überschaubar: Bis Ende 2022 wurden lediglich 77 ELTIFs mit einem Gesamtvolumen von rund elf Milliarden Euro aufgelegt – weniger als ein Promille des in Europa verwalteten Fondsvermögens.

Das könnte sich ab Januar 2024 ändern: Eine Reform soll ELTIFs flexibler und attraktiver machen. Sie können zukünftig etwa als Dachfonds fungieren, Beschränkungen für illiquide Assets werden deutlich weiter gefasst, die Mindestanlagesumme von 10.000 Euro soll fallen, ebenso die Vorgabe, höchstens zehn Prozent des liquiden Vermögens in ELTIFs zu investieren.

Insbesondere offene Immobilienfonds könnten dadurch ernsthafte Konkurrenz bekommen. Thomas Richter, Hauptgeschäftsführer des deutschen Fondsverbands BVI, sieht großes Potenzial im ELTIF: „Ich bin sicher, dass er erfolgreich sein wird. Der ELTIF kann flexibel ausgestaltet und grenzüberschreitend vertrieben werden […] Das Interesse der Anleger ist da.“

Die Ratingagentur Scope hat Anleger offener Immobilienfonds vor hohen Erwartungen an die diesjährige Rendite gewarnt. Nach 2,6 Prozent im Vorjahr seien für 2023 lediglich 2,0 bis 2,5 Prozent realistisch. Die Einschätzung basiert auf der Analyse von 27 Fonds.

Ausschlaggebend ist vor allem ein Rückgang der Wertänderungsrendite, die in den vergangenen Jahren von den immensen Kaufpreissteigerungen profitiert hat. Hier scheint das Ende der Fahnenstange langsam erreicht zu sein. „Die Wertveränderungsrenditen werden sich abschwächen und die Renditen der Fonds nicht wie in den vergangenen Jahren treiben“, prognostiziert Scope.

Zudem schlagen die kräftig angehobenen Zinsen und die sich wandelnden Nutzeranforderungen – vor allem in Hinsicht auf Energieeffizienz und Nachhaltigkeit – auf die Transaktionsmärkte durch, die laut Scope weitgehend zum Erliegen gekommen sind. Diese Effekte können auch von einer positiven Liquiditätsrendite und einer sich günstig entwickelnden Mietrendite nicht kompensiert werden.

Sie besitzen die nötigen Flächen und den Willen, doch noch sind ihnen weitgehend die Hände gebunden: Offene Immobilienfonds dürfen gemäß Kapitalanlagegesetzbuch praktisch nicht in die Gewinnung und den Verkauf erneuerbarer Energien einsteigen. Das passt angesichts der Dringlichkeit der Energiewende nicht mehr in die Zeit und soll sich nun mit dem Zukunftsfinanzierungsgesetz, dessen Referentenentwurf kürzlich vorgestellt wurde, ändern. Nach den bisher bekannten Plänen dürfen die Fonds zukünftig selbst Photovoltaikanlagen aufstellen, betreiben und den Sonnenstrom ins öffentliche Netz einspeisen. So soll mehr privates Investorengeld für die Erneuerbaren mobilisiert werden.

Der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) begrüßt die Reform. Diese verspreche, wie die stellvertretende Hauptgeschäftsführerin Aygül Öskan im Fachmagazin procontra hervorhob, „aus Sicht der Immobilienwirtschaft einen echten Push für den Betrieb von Photovoltaikanlagen“. Nun müsse noch die 10-Prozent-Obergrenze im Investmentsteuerrecht angegangen werden, die für Stromeinnahmen von Spezial-Investmentfonds gilt.

Das „goldene KI-Zeitalter“ sei angebrochen, verkündete Microsoft-Chef Satya Nadella vor Kurzem. Allein sein Unternehmen hat über zehn Milliarden Dollar in OpenAI gesteckt, das hinter ChatGPT steht. Auch IT-Laien dürfte der Quantensprung der künstlichen Intelligenz nicht entgangen sein, der riesiges disruptives Potenzial hat. Somit stellt sich für Anleger die Frage, ob eine Investition in den Megatrend lohnenswert wäre.

Diverse KI-Themenfonds, beispielsweise von LFDE, DWS, Allianz Global Investors, Deka oder Monega, konnten in diesem Jahr bereits satte Wertsteigerungen im zweistelligen Prozentbereich erzielen. Zum ganzen Bild gehört allerdings auch der Fakt, dass die Fonds im letzten Jahr kräftig Federn gelassen hatten. Wer seinem Portfolio KI-Fonds beimischen will, sollte mithin Volatilität aushalten können und einen langfristigen Anlagehorizont mitbringen. Schwerpunkte in den KI-Fondsportfolios bilden IT-Hardware-Hersteller, Internetkonzerne, Cloudanbieter, aber mitunter auch – Tesla. Denn die E-Autos der Zukunft sind rollende Computer.

Wegen ihrer geringen Gebühren erfreuen sich börsengehandelte Indexfonds (ETFs) seit einigen Jahren großer Beliebtheit. In der Folge ist das Angebot deutlich angeschwollen, die Zahl der weltweit verfügbaren ETFs nähert sich der 10.000er-Marke. Unterschiedliche Schwerpunkte und Strukturierungen erschweren zunehmend den Überblick.

Wer sich der Assetklasse nähern will, sollte sich zunächst mit fünf grundlegenden ETF-Typen beschäftigen, die sich auch miteinander kombinieren lassen:

1. Aktien-ETFs haben die meisten Anleger vor Augen, wenn sie an ETFs denken. Die Fonds bauen in der Regel bestimmte Indizes wie den DAX oder den MSCI nach und folgen der Kursentwicklung eins zu eins.
2. Anleihe-ETFs bilden die Entwicklung ausgewählter Unternehmens- oder Staatsanleihen wie etwa US-Bonds ab.
3. Regionen-ETFs zahlen auf die geografische Diversifikation des Portfolios ein.
4. Themen-ETFs widmen sich Trends oder Branchen, etwa Hochtechnologie, Medizin, künstliche Intelligenz oder Nachhaltigkeit.
5. Strategie-ETFs (Smart-Beta-ETFs) bringen einen Schuss aktives Fondsmanagement ins Spiel, indem sie Indizes nicht eins zu eins nachbilden, sondern individuelle Gewichtungen vornehmen.